Quando decidi di acquistare un immobile, ci sono alcuni “dettagli” che sono importanti ai fini di una compravendita serena e senza pasticci.
Non sapere quali sono i doveri di uno e dell’altro, non solo porta ad avere confusione ma a rallentare il normale processo di vendita e di acquisto.
Sicuramente oggi, più di 20 o 30 anni fa, siamo più informati e possiamo farlo in maniera veloce ma posso garantirti che, in moltissime occasioni, le persone non sanno quali adempimenti siano a loro carico quando decidono di acquistare o vendere un immobile.
Ecco che l’argomento delle planimetrie catastali è molto spesso, oggetto di dubbi da parte dei clienti e per questo è mia volontà, informare perché ritengo che, essere a conoscenza delle cose, renda tutto più semplice.
A CHI SPETTANO?
Le planimetrie catastali sono una responsabilità del Proprietario dell’immobile, ovvero del venditore.
Forse la parola Catasto può confondere ma chiariamo subito una cosa: il Catasto non riguarda l’accertamento della proprietà.
L’accertamento della proprietà spetta ai Registri Immobiliari che sono aggiornati dai Notai.
Il Catasto ha carattere fiscale e serve per determinare, nella vendita, le imposte indirette per gli atti e le imposte dirette per altre circostanze.
Il Catasto è il luogo in cui dovrai recuperare le planimetrie e ancora ad oggi, anche se sempre meno, ci sono molti errori che si sono accumulati nel tempo.
Per sistemare tutte le informazioni, lo Stato, ha emanato le leggi (Lg. 52/1985 e Lg. 122/2010) ovvero ha dato ai Notai, il compito di allineare i dati catastali con i Registri Immobiliari.
Il Notaio quindi lo fa, invitando le parti, ovvero il venditore e l’acquirente, a regolarizzare i dati dello stato attuale dell’immobile, al Catasto.
Chiariamo cosa significa Stato Attuale di un immobile: vuol dire che la disposizione della superficie dell’immobile al momento in cui il venditore vuole vendere, compresi i muri esterni e interni e le finestre, non hanno subito nessuna modifica rispetto alla planimetria che è presente al Catasto ed è quindi conforme.
Nel caso delle planimetrie, è il Proprietario che deve depositare, tramite tecnico, una dichiarazione della conformità delle planimetrie catastali, pena nullità.
Questa dichiarazione ha valore CIVILE E PENALE ed è causa di nullità dell’atto se viene trovata una difformità, successivamente alla compravendita.
Se il proprietario non vuole rilasciare la dichiarazione, il notaio non può stipulare l’atto notarile.
VEDIAMO PERCHÉ:
E’ stata decisa questa procedura sia per evitare errori nel Catasto sia per errori di carattere Urbanistico.
Quelli di carattere urbanistico possono indicare non solo errori avuti nel tempo e non voluti, a cui si può rimediare ma possono indicare abusi edilizi.
In questo modo invece, il proprietario è costretto a seguire un iter urbanistico che nel caso decida di apportare modifiche all’immobile, dovrà provvedere a sanare le stesse allo stato di fatto, rispetto alle planimetrie catastali.
La legge prevede che il Notaio alleghi all’atto solamente la dichiarazione del proprietario riguardante le planimetrie ma non le planimetrie stesse.
Se hai deciso di vendere il tuo immobile e stai per accingerti a dare la documentazione necessaria al notaio per procedere al rogito, il consiglio è quello di inserire anche come allegato, le planimetrie depositate al Catasto che presentano le modifiche apportate, anche se precedenti e che tu hai fatto regolarizzare.
Questo perché altrimenti, se in seguito dovessero avvenire degli accertamenti e dovesse risultare che non sono conformi allo stato di fatto, non potrai avere scuse nel non averle aggiornate direttamente tu.
Ed essendo una responsabilità sia civile che penale, ritengo importante conoscere questo aspetto che troppe volte viene sottovalutato.
RICORDATI CHE
Spesso, il Notaio, pochi giorni prima dell’atto, scarica le ultime planimetrie che sono presenti in Catasto, indipendentemente dal fatto che siano state allegate o meno.
A quel punto, se le planimetrie mostrano delle difformità, ci si può ritrovare con un nulla di fatto e questo significa rimandare l’atto per provvedere agli aggiornamenti e l’acquirente potrebbe perdere la pazienza e rinunciare alla compravendita.
Il Notaio agisce in questo modo per aderire alla lotta all’abuso edilizio poiché è lo Stato stesso ad aver affidato a lui il compito dell’allineamento catastale ovvero fare la verifica tra i registri immobiliari ed il Catasto anche se non ha direttamente lui,il compito di verificare la situazione di fatto ma il venditore.
Questo compito è affidato, da parte dello Stato, al venditore dell’immobile ed in mancanza di dichiarazione, l’atto è affetto da nullità assoluta, formale, insanabile ed in questo modo l’atto diventa NON RICEVIBILE.
