Ecco che l’argomento delle planimetrie catastali è molto spesso, oggetto di dubbi da parte dei clienti e per questo è mia volontà, informarti perché ritengo che, essere a conoscenza delle cose, renda tutto più semplice.
Quando decidi di acquistare un immobile, ci sono alcuni “dettagli” importanti ai fini di una compravendita serena e senza pasticci.
Non sapere quali sono i tuoi doveri, venditore o acquirente che sia, non solo porta ad avere confusione ma rallenta il normale processo di vendita e/o di acquisto.
PLANIMETRIE E CATASTO
Le planimetrie catastali sono una responsabilità del Proprietario dell’immobile, ovvero del venditore.
Forse la parola Catasto può confondere ma chiariamo subito una cosa: il Catasto non riguarda l’accertamento della proprietà.
L’accertamento della proprietà spetta ai Registri Immobiliari che sono aggiornati dai Notai.
Il Catasto ha carattere fiscale e serve per determinare, nella vendita, le imposte indirette per gli atti e le imposte dirette per altre circostanze.
Il Catasto è il luogo in cui dovrai recuperare le planimetrie e ancora ad oggi, anche se sempre meno, ci sono molti errori che si sono accumulati nel tempo.
Per sistemare tutte le informazioni, lo Stato, ha emanato le leggi (Lg. 52/1985 e Lg. 122/2010) ovvero ha dato ai Notai, il compito di allineare i dati catastali con i Registri Immobiliari.
Il Notaio quindi lo fa, invitando le parti, quindi il venditore e l’acquirente, a regolarizzare i dati dello stato attuale dell’immobile, al Catasto.
Chiariamo cosa significa stato attuale di un immobile: vuol dire che la disposizione della superficie dell’immobile al momento in cui il venditore vuole vendere, compresi i muri esterni e interni e le finestre, non hanno subito nessuna modifica rispetto alla planimetria che è presente al Catasto ed è quindi conforme.
Nel caso delle planimetrie, è il Proprietario che deve depositare, tramite tecnico, una dichiarazione della conformità delle planimetrie catastali, pena nullità.
Questa dichiarazione ha valore CIVILE E PENALE ed è causa di nullità dell’atto se viene trovata una difformità, successivamente alla compravendita.
Se il proprietario non vuole rilasciare la dichiarazione, il notaio non può stipulare l’atto notarile.
CONFORMITA’ URBANISTICA
Gli errori che devono essere evitati non riguardano solamente l’aspetto catastale ma anche quello Urbanistico.
La conformità urbanistica attesta che l’edificio è identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune, senza abusi edilizi o variazioni, come la destinazione d’uso, l’altezza, il volume, la superficie coperta e la distanza tra edifici.
Per avere la conformità urbanistica è necessario avere l’accertamento ovvero procedimento attraverso il quale l’autorità competente che solitamente è il Comune, verifica la legittimità edilizia di un immobile e il rispetto delle norme urbanistiche vigenti.
Per richiedere l’accertamento, possono esserci alcune condizioni come:
- in caso di dubbi sulla conformità di un immobile rispetto al progetto depositato in Comune;
- quando si sospetta la presenza di abusi edilizi o di variazioni non autorizzate rispetto al titolo edilizio;
- prima di effettuare lavori di ristrutturazione o modifica di un immobile.
I passaggi per verificare la conformità urbanistica sono:
- confronto tra lo stato di fatto dell’immobile e il progetto edilizio depositato presso il Comune da parte di un tecnico abilitato;
- raccolta della documentazione necessaria che include:
- visura storica catastale;
- visura ipotecaria;
- certificati di conformità degli impianti
- attestato di prestazione energetica (APE)
- certificato di agibilità
- titoli abilitativi come permessi a costruire, SCIA, licenze edilizie
- redazione di una relazione finale da parte del tecnico, che attesta la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i titoli abilitativi edilizi depositati in Comune, escludendo la presenza di abusi;
- rilascio del certificato di conformità urbanistica, che può essere richiesto presso l’ufficio tecnico e l’ufficio edilizia privata del Comune di riferimento.
La Conformità Urbanistica è obbligatoria per tutte le compravendite, la richiesta di un mutuo e per lavori di ristrutturazione o modifica di un immobile.
Inoltre può essere richiesto per richiedere: incentivi fiscali, per l’agibilità di un immobile e per regolarizzare abusi edilizi.
Se ci fossero abusi e si fosse in assenza di una conformità, è necessario intervenire sugli abusi edilizi identificati e, se del caso, procedere al pagamento di sanzioni tramite un atto di sanatoria.
CONSEGUENZE DELLA MANCATA CONFORMITA’ URBANISTICA
In presenza di abusi edilizi sono previste sanzioni civili e penali, vediamo quali:
- l’autorità competente può emettere un’ordinanza di demolizione dell’immobile costruito abusivamente e il ripristino dello stato originario dell’area;
- se l’ordine di demolizione non viene eseguito entro i termini, il Comune può acquisire l’immobile al suo patrimonio;
- possono essere applicate sanzioni pecuniarie di importo compreso tra 2.000 e 20.000 euro, con importi più elevati per abusi in aree a rischio idrogeologico.
In casi gravi, la mancata conformità urbanistica può configurare il reato di abusivismo edilizio punibile con l’arresto e l’ammenda.
La mancata conformità urbanistica, inoltre, può influenzare significativamente la vendita di un immobile, causando ritardi notevoli nelle trattative.
Se l’immobile risulta non conforme, l’atto di compravendita può essere annullato e l’acquirente può chiedere un risarcimento.
La presentazione di dichiarazioni di conformità urbanistica false rappresenta una violazione grave delle normative edilizie italiane. Tale comportamento può comportare sanzioni sia penali che amministrative, a seconda della gravità e delle circostanze specifiche del caso.
RICORDATI CHE
La legge prevede che il Notaio alleghi all’atto solamente la dichiarazione del proprietario riguardante le planimetrie ma non le planimetrie stesse.
Spesso, il Notaio, pochi giorni prima dell’atto, scarica le ultime planimetrie che sono presenti in Catasto, indipendentemente dal fatto che siano state allegate o meno.
A quel punto, se le planimetrie mostrano delle difformità, ci si può ritrovare con un nulla di fatto e questo significa rimandare l’atto per provvedere agli aggiornamenti e l’acquirente potrebbe perdere la pazienza e rinunciare alla compravendita.
Il Notaio agisce in questo modo per aderire alla lotta all’abuso edilizio poiché è lo Stato stesso ad aver affidato a lui il compito dell’allineamento catastale ovvero fare la verifica tra i registri immobiliari ed il Catasto anche se non ha direttamente lui,il compito di verificare la situazione di fatto ma il venditore.
Questo compito è affidato, da parte dello Stato, al venditore dell’immobile ed in mancanza di dichiarazione, l’atto è affetto da nullità assoluta, formale, insanabile ed in questo modo l’atto diventa NON RICEVIBILE.
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