Spesso capita e forse è capitato anche a te di sentire clienti, scambiare la parola Caparra con Acconto.
Se poi si parla di Caparra Penitenziale… assolutamente da evitare!
Sicuramente è meglio fare chiarezza e ho deciso di scrivere questo articolo sulle tre possibilità che sono di sicuro interesse, sia se in questo momento stai vendendo il tuo immobile, sia invece se ne sei alla ricerca.
CAPARRA E ACCONTO
Intanto la Caparra e l’Acconto hanno due significati giuridici e fiscali completamente diversi, così come lo sono le loro conseguenze.
La Caparra, nel Diritto Civile, è una somma di denaro o altre cose fungibili, versata come garanzia per entrambe le parti a fronte di un eventuale inadempimento del contratto o come corrispettivo in caso di recesso dal contratto.
E’ stata istituita come “risarcimento” immediato da corrispondere alla parte danneggiata dall’eventuale inadempienza dell’altra.
La Caparra Confirmatoria, quindi, deve essere limitata a un importo che sia proporzionato all’ammontare del danno conseguente a un eventuale inadempimento.
Viene invece restituita nel caso ci fossero motivi legittimi, per cui, l’accordo preliminare può essere “annullato”, come ad esempio per la clausola condizionale legata al rilascio del mutuo per l’acquirente.
Se la Banca rifiutasse di concedertelo, verrebbe meno l’obbligo di proseguire con l’affare e pertanto la caparra tornerebbe nelle tue mani.
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, la Caparra Confirmatoria viene tassata con un’Imposta di Registro allo 0,5% sulla somma versata.
L’acconto, è un anticipo sul prezzo di vendita e non è in sè una garanzia.
Vediamo meglio.
QUALE FA AL CASO TUO? CAPARRA O ACCONTO?
Solitamente l’Acconto viene stabilito di importo superiore alla Caparra, anche il 20 o 30% del valore dell’immobile ed è un “pagamento parziale” del prezzo concordato e come tale è soggetto ad Iva.
Le somme versate dovranno essere “qualificate” come acconto sul prezzo, al fine di non esporre la parte acquirente a un rischio maggiore rispetto a quanto dovuto.
Se, per qualsiasi motivo la compravendita non dovesse andare in porto, l’Acconto va sempre restituito all’acquirente.
E, per quanto riguarda l’aspetto fiscale, l’Acconto è tassato con un’Imposta di Registro al 3%.
Ecco un motivo che porta a scegliere di versare una Caparra (0,5%) anziché un Acconto, oltre che per la garanzia che ha in sè, visto che se ci fossero dei ripensamenti, entrambe le parti, con questo Istituto, sarebbe tutelate.
Decisamente, però, la Caparra può essere perduta mentre l’Acconto no.
L’acconto quindi possiamo considerarlo parte del prezzo di vendita e portando avanti la compravendita, si può procede con il pagamento della restante parte.
Ci tenevo a far conoscere questo aspetto che pochi conoscono.
Art. 1385 c.c. : La Caparra viene versata pensando e calcolando un ipotetico futuro danno conseguente ad un inadempimento, la cui cifra, deve essere proporzionata a questo.
Se l’affare non procede, per motivi legittimi, la caparra deve essere restituita.
Da Caparra si passa al Preliminare, versando un acconto, per poi saldare il prezzo di compravendita di fronte al Notaio.
La Ratio della legge è quella di dare una garanzia usufruendo della Caparra per eventuali problemi o inadempienze.
Ma una volta stabilito l’accordo con il Preliminare, la Caparra, essendo una cifra molto più bassa rispetto all’Acconto, deve essere sostituita da un’ulteriore acconto sul prezzo stabilito; a meno che non si vada al Rogito in tempi molto brevi e ci sia fiducia tra le parti.
E LA CAPARRA PENITENZIALE?
Dall’Art. 1386 c.c. la sua funzione è quella di rappresentare il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente, come avviene nella caparra confirmatoria, con una differenza: la parte che decide di recedere, deve dare all’altra, quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e chi l’ha ricevuta non potrà chiedere altro importo aggiuntivo al danno.
Quindi con la caparra penitenziale si perde sì la cifra pattuita ma tutto finisce lì.
Mentre nella Confirmatoria… beh l’acquirente che riceve la caparra, può comunque agire giudizialmente per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto ossia chiedere al giudice di obbligare la parte inadempiente.
Di conseguenza, il venditore, deve concludere comunque il contratto, ed il giudice emette una sentenza che trasferisce la proprietà dell’immobile; in questo modo tale azione si dice sostitutiva della volontà.
In questo caso, il venditore è costretto a restituire il doppio della Caparra alla parte Acquirente.
