Iniziamo una serie di articoli su un tema che tocca da vicino soprattutto gli Agenti Immobiliari che, ormai scoraggiati dai rifiuti (ingiustificati) dei proprietari di immobili, rinunciano a chiederli, prima di promuovere l’immobile.
PERCHE’DARE LA CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE SE ANCORA NON SI E’ RICEVUTA UNA PROPOSTA?
Questa è la domanda che ormai non viene fatta come domanda ma è una retorica da parte dei venditori che trovano, nella copiosa richiesta di certificazione, un’incombenza da lasciare in sospeso fino all’ultimo minuto.
E questo può causare tantissimi problemi nel processo di vendita che, non solo, subisce o può subire rallentamenti ma in casi peggiori, ha portato in tribunale le parti, poichè solo dopo la firma della proposta, si sono accorti di avere difformità a volte anche non sanabili.
I casi sono tanti e non voglio dilungarmi ed affrontare casi specifici, in quanto sarebbe impossibile ma anche eccessivamente lungo.
Ci tengo invece ad iniziare una specie di “percorso” informativo affinchè si possa avere un’idea più chiara riguardo alla convenienza di preparare tutta la documentazione dell’immobile.
COSA CI GUADAGNO A SPENDERE PRIMA DI RICEVERE UNA PROPOSTA?
Questa, solitamente, è l’affermazione che viene fatta dai proprietari, quando gli viene chiesto se hanno le certificazioni e la loro risposta è negativa.
A volte, e per assurdo, il rifiuto ad aggiornare la documentazione, capita anche quando viene chiesta la planimetria.
Il tutto, si riversa a loro discapito e a discapito della vendita e del valore dell’immobile.
Non vuole essere, questa, la sede di discussioni e la scintilla per fomentare inutili comizi sul tema della correttezza o meno della burocrazia italiana.
Voglio invece usare il blog per poter far capire, quanto, ad oggi, un immobile beneficia ad essere conforme, sia dal punto di vista urbanistico che catastale e ad avere le certificazioni, laddove necessarie, in regola ed aggiornate.
MA DEVO PREPARARE PRIMA TUTTI I DOCUMENTI?
Facciamo un esempio:
– Per vendere l’automobile ci deve essere anche il volante?
– La carrozzeria è di 20 anni fa, ma cammina.
– Perché mi chiedi di abbassare il prezzo?
Ormai per comprare un’automobile, ci sembra banale che più è stata mantenuta in buone condizioni e maggiore sarà il valore di vendita. Un’automobile revisionata, sappiamo bene, che vale di più che non revisionata.
Esattamente.
Oggi è così anche per gli immobili.
La conformità urbanistica e catastale, possono essere paragonate alla revisione della macchina.
L’APE (Attestazione di Prestazione Energetica) potrebbe essere paragonata alla revisione della centralina da parte di un elettrauto.
Sono solo dei paragoni inventati per dare l’idea ma nel tempo, si è riscontrato che, l’aver trascurato gli edifici, ha portato danno anche economico, agli immobili all’interno.
Quindi, tornando al nostro esempio, se si vuole vendere un’auto, sarà meglio farla revisionare e controllare prima di rimetterla sul mercato. Pena: verrà venduta ad un prezzo nettamente inferiore, (se verrà venduta) in quanto le spese, ricadono sull’acquirente.
Per un immobile vale la stessa cosa. E forse peggio.
Un immobile senza conformità e senza certificazioni redatte da un tecnico abilitato, comporteranno la non possibiltà di essere venduto oppure, nel caso di accordo tra le parti, un forte deprezzamento sul valore di partenza, dovuto proprio all’onere che peserà sull’acquirente, dovendo provvedere in prima persona.
A CHI CONVIENE AVERE TUTTI GLI IMMOBILI IN REGOLA?
Al contrario di chi pensa che la verifica della documentazione, sia un passaggio da fare solo a proposta accettata, l’immobile deve essere regolare prima di qualunque firma o trattativa.
La cosa migliore è provvedervi subito, appena si decide di vendere e si affida l’incarico ad un Agente Immobiliare.
E questo a vantaggio del venditore e del futuro acquirente.
Come già detto, per un venditore, avere delle difformità o una documentazione non aggiornata, significa dover perdere tempo proprio quando si ha l’interesse di qualcuno, che potrebbe non essere disposto ad aspettare la certificazione aggiornata.
Per l’acquirente, impegnarsi con una Proposta senza sapere quali siano le reali condizioni dell’immobile, è come farsi bendare e sperare di ritrovare la strada di casa.
Aver versato una caparra senza sapere se l’immobile è “in salute” o meno, è un passo troppo rischioso.
Al tempo stesso, per la parte venditrice, è una perdita non poter ricevere una Proposta e davanti ad un acquirente potenziale, dover rimandare per correre a regolarizzare l’immobile.
Il peggio è quando si scopre che l’immobile non è sanabile e a quel punto, qualunque tipo di strategia si sarebbe potuta trovare, in sede di trattativa, viene assolutamente rifiutata e tutto il lavoro fatto, viene di fatto, sprecato.
CONCLUSIONI
Un immobile pronto per essere venduto è già di per sé un vantaggio in fase di trattativa.
Al tempo stesso, un immobile acquistato, in regola e senza abusi, ha un valore notevole in termini di risparmio economico per il suo rifacimento.
Iniziare fin da subito a verificare e dove necessario, sistemare la regolarità dell’immobile, vuol dire essere già a metà dell’opera.
Negli anni abbiamo visto o sentito di compravendite estenuanti a causa di proposte sospensive che hanno allungato i tempi a dismisura, dando discapito per entrambe le parti.
E’ possibile invece godersi l’importante momento della compravendita, sia per chi lo vende che per chi lo sta acquistando, seguendo semplici passi che portano a realizzare il giusto valore dell’immobile per uno e a concludere un affare per l’altro.
