Tante ma tante volte mi è capitato di sentire clienti, scambiare la parola Caparra Confirmatoria con Acconto.
La caparra penitenziale?… assolutamente da evitare!
Si creano molte confusioni quando si sentono le spiegazioni altrui che spesso riportano altre spiegazioni verbali.
Mi sembra il gioco che si faceva da bambini in cui il primo della fila diceva una frase all’orecchio di quello accanto e l’ultimo doveva ripetere la stessa frase per verificare se fosse stata trasmessa a tutti uguale.
Puntualmente, non era mai la stessa!
Se lo hai fatto anche tu sai cosa succede.
Ecco perché ho deciso di scrivere un articolo su queste tre possibilità che sono di sicuro interesse sia se in questo momento stai vendendo il tuo immobile, sia invece se ne sei alla ricerca.
Intanto la Caparra e l’Acconto hanno due significati giuridici e fiscali completamente diversi, così come lo sono le loro conseguenze.
LA CAPARRA
La Caparra, nel Diritto Civile è una somma di denaro o altre cose fungibili, versata come **garanzia** per entrambe le parti a fronte di un eventuale inadempimento del contratto o come corrispettivo in caso di recesso dal contratto.
E’ stata istituita come *risarcimento immediato* da corrispondere alla parte danneggiata dall’eventuale inadempienza dell’altra.
LA CAPARRA CONFIRMATORIA
La Caparra Confirmatoria deve essere limitata a un importo che sia proporzionato all’ammontare del danno conseguente a un eventuale inadempimento.
Viene invece restituita nel caso ci fossero motivi legittimi, tali per cui, l’accordo di preliminare viene meno.
Se ad esempio vi è una condizionale legata al rilascio del mutuo per l’acquirente; se la Banca rifiutasse di concederglielo, verrebbe meno l’obbligo di proseguire con l’affare e pertanto la caparra tornerebbe nelle mani dell’acquirente.
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, la Caparra Confirmatoria viene tassata con un’imposta di registro allo 0,5% sulla somma versata.
ACCONTO O CAPARRA?
L’Acconto, è un anticipo sul prezzo di vendita e non è in sè una garanzia.
Solitamente un acconto è di importo superiore alla caparra (anche il 20 o 30% del valore dell’immobile) e si può dire essere un semplice pagamento parziale del prezzo concordato e come tale è soggetto ad Iva.
Le somme versate dovranno essere qualificate come acconto sul prezzo al fine di non esporre la parte acquirente a un rischio maggiore rispetto a quanto dovuto.
Se, per qualsiasi motivo la compravendita non dovesse andare in porto, l’acconto va sempre restituito all’acquirente.
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, l’Acconto è tassato con un’**imposta di registro al 3%.
Molto spesso questo è un motivo per scegliere di versare una Caparra (0,5%) anziché un Acconto ed anche sotto l’aspetto garanzia, visto che se ci fossero dei ripensamenti, entrambe le parti sarebbe tutelate.
Decisamente, però, la Caparra può essere perduta mentre l’Acconto no.
L’acconto quindi possiamo considerarlo parte del prezzo di vendita e portando avanti la compravendita si procede con il pagamento della restante parte.
Ci tenevo però a far conoscere questo aspetto che pochi conoscono.
ART. 1385 CAPARRA
La Caparra viene versata pensando e calcolando un ipotetico futuro danno conseguente ad un inadempimento, la cui cifra, deve essere proporzionata a questo.
Se l’affare procede, la Caparra deve essere restituita.
A quel punto dovrebbe essere stipulato un preliminare con un acconto, per poi saldare il prezzo di compravendita.
Questo non succede nella pratica e si passa da Caparra a saldo del prezzo di compravendita.
La Ratio della legge è quella di dare una garanzia usufruendo della Caparra per eventuali problemi o inadempienze.
Ma una volta stabilito l’accordo con il Preliminare, la Caparra, essendo una cifra molto più bassa rispetto all’Acconto, deve essere sostituita.
ART. 1386 CAPARRA PENITENZIALE
Dall’art. 1386 c.c., dispone che “se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso” e la sua funzione è quella di rappresentare il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente, come avviene nella caparra confirmatoria, con una differenza: la parte che decide di recedere, deve dare all’altra quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e chi l’ha ricevuta non potrà chiedere altro.
Quindi con la caparra penitenziale si perde sì la cifra pattuita ma tutto finisce lì.
Mentre nella Confirmatoria… beh l’acquirente che riceve la caparra, può comunque agire giudizialmente per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto ossia chiedere al giudice di obbligare la parte inadempiente, quindi il venditore, a concludere comunque il contratto, magari emettendo una sentenza che trasferisca l’immobile e sia sostitutiva della volontà che non venisse espressa davanti al Notaio, nonchè richiedere il risarcimento del maggior danno subito.
Conoscere queste differenze conviene ad entrambe le parti così da scegliere la cosa migliore da fare e non ritrovarsi con brutte soprese che rovinano l’affare.
