Le Planimetrie Catastali sono una responsabilità del proprietario dell’immobile, ovvero del venditore
Ebbene si, alcuni ancora non lo sanno ed è per questo che ho deciso di scrivere un articolo così da aiutarti, come proprietario di immobile, ad avere le idee chiare su un punto molto delicato per quanto riguarda la raccolta della documentazione: le planimetrie!
Conformità catastali
Al Catasto non riguarda l’accertamento della proprietà.
Come primo punto devo informarti di un aspetto: il Catasto non riguarda l’accertamento della proprietà. Quella spetta ai Registri Immobiliari che sono aggiornati dai Notai.
Chi aggiorna le Piantine Catastali?
Il Catasto ha carattere fiscale e serve per determinare, nella vendita, le imposte indirette per gli atti e le imposte dirette per altre circostanze.
Nel Catasto (dove dovrai recuperare le planimetrie) ci sono molti errori che si sono accumulati nel tempo e per sistemare le cose e “frenare” errori, lo Stato, ha emanato le leggi (Lg. 52/1985 e Lg. 122/2010).
In particolare, la legge 122 del 2010, con l’introduzione del comma 1-bis, dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, ha previsto che la dichiarazione di conformità, resa in atti dagli intestatari, possa essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Cioé lo Stato ha dato ai Notai il compito di allineare i dati catastali con i registri immobiliari ed il Notaio lo fa invitando le parti, ovvero il venditore e l’acquirente, a regolarizzare i dati dello stato attuale al Catasto.
Ed ecco la parte che riguarda TE come venditore:
Le planimetrie catastali allo stato attuale della compravendita devono essere depositate in catasto, pena nullità.
Mi spiego meglio:
E’ responsabilità del proprietario dell’immobile, cioè del venditore, redigere una dichiarazione della conformità allo stato di fatto attuale dell’immobile e, alla stipula dell’atto, di aver fornito i dati catastali e delle planimetrie.
Cosa vuol dire allo stato attuale?
Vuol dire che la disposizione della superficie dell’immobile al momento in cui il venditore vuole vendere, compresi i muri esterni e interni e le finestre, non hanno subito nessuna modifica rispetto alla planimetria che è presente al Catasto.
Questa dichiarazione ha valore CIVILE E PENALE ed è causa di nullità dell’atto se viene trovata una difformità successivamente alla compravendita.
Planimetria catastale ed Atto Notarile
Se il proprietario non vuole rilasciare la dichiarazione, il notaio non può stipulare l’atto notarile.
Vediamo perché: E’ stata decisa questa procedura sia per evitare errori nel Catasto sia per errori di carattere Urbanistico.
Quelli di carattere urbanistico possono indicare non solo errori avuti nel tempo e non voluti ai quali si può rimediare, ma possono altresi indicare abusi edilizi.
Seguendo la prassi di richiedere la Dichiarazione di conformità catasatale vede invece il proprietario è costretto a seguire un iter urbanistico che lo costringe a dover sanare modifiche, nonche abusi edilizi, perché rispettino lo stato di fatto rispetto alle planimetrie catastali.
Allineamento Catastale
La legge prevede che il Notaio alleghi all’atto solamente la dichiarazione del proprietario riguardante le planimetrie ma non le planimetrie stesse.
!!Se hai deciso di vendere il tuo immobile e stai per accingerti a dare la documentazione necessaria al notaio per procedere al rogito, il consiglio è quello di inserire anche come allegato, le planimetrie depositate al Catasto che presentano le modifiche apportate (da te o precedenti se non erano state fatte).
Questo perché altrimenti, se in seguito dovessero avvenire degli accertamenti e dovesse risultare che non sono conformi allo stato di fatto, non potrai avere scuse nel non averle aggiornate direttamente tu. Ed essendo una responsabilità sia civile che penale, ritengo importante avvertiti su questo aspetto che troppe volte ho visto sottovalutare.
Non é responsabilitá del Notaio
Spesso il Notaio, pochi giorni prima dell’atto, scarica le ultime planimetrie che sono presenti in Catasto, indipendentemente dal fatto che siano state allegate o meno.
A quel punto se le planimetrie mostrano delle difformità ci si può ritrovare con un nulla di fatto, e questo significa rimandare l’atto per provvedere agli aggiornamenti e l’acquirente potrebbe perdere la pazienza e rinunciare alla compravendita.
Il Notaio agisce in questo modo per aderire alla lotta all’abuso edilizio poiché è lo Stato stesso ad aver affidato a lui il compito dell’allineamento catastale ovvero fare la verifica tra i registri immobiliari ed il Catasto ma non il compito di verificare direttamente la situazione di fatto che spetta al venditore.
!!Il compito di accertare se ci siano difformitá catastali è stato affidato da parte dello Stato al venditore dell’immobile ed in mancanza di dichiarazione, l’atto è affetto da nullità assoluta, formale, insanabile ed in questo modo l’atto diventa NON RICEVIBILE.
Difformità catastali
In conclusione, occhio alle planimetrie e controllate prima dell’atto che non ci siano difformitá catastali. Nel caso ne troviate, é responsabilitá del venditore correggere la situazione.
Spero che questo articolo ti sia stato utile !
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