Come futuro proprietario è meglio che tu sappia…
Partiamo dall’inizio.
Se hai visitato un immobile ed hai trovato la casa dei tuoi sogni o comunque l’immobile che stavi cercando, allora dovrai seguire l’Agente Immobiliare in agenzia per sottoscrivere una proposta.
No, un preliminare. Oddio… vabbè è uguale. Eh no! Non è uguale o meglio…vediamolo insieme.
La PROPOSTA è un atto unilaterale che firma il potenziale acquirente comunicando al venditore di essere interessato a quell’immobile.
Se la Proposta è irrevocabile, significa che l’acquirente non può tirarsi indietro mentre il venditore può valutare altre offerte.
In questa prima fase, una persona esprime la volontà di voler acquistare l’immobile, specificando anche come pagarlo e magari modificando il prezzo, facendo un’offerta differente da quella indicata dal venditore.
Può esprimere anche la volontà di alcune sue richieste come la presenza o meno di mobili al momento della vendita.
Inoltre la Proposta non è vincolante per il venditore che può ricevere più proposte e decidere l’offerta migliore.
Il venditore potrebbe apportare ulteriori modifiche che l’Agente Immobiliare deve sottoporre all’acquirente ma una volta stabiliti gli accordi ed il venditore ha firmato la proposta, essa diventa il PRELIMINARE DI VENDITA. (Ricordo che, per avere efficacia, non basta solo la sua firma MA l’acquirente deve venire a conoscenza dell’accettazione della proposta ed a quel punto l’atto si dice, si perfeziona).
La Proposta può essere scritta in forma libera o con modulo prestampato (anche se non lo consiglio… è sempre meglio riformularlo caso per caso).
Una proposta è completa quando nel suo contenuto, ha i seguenti dati:
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Dati dell’acquirente che formula la proposta
- Dati del proprietario dell’immobile
- Estremi dell’immobile con i riferimenti catastali, l’atto di provenienza e la planimetria
- Conformità edilizia e urbanistica e eventuale presenza di ipoteche
- Prezzo che l’acquirente offre, modalità e tempi di pagamento. In caso di mutuo è opportuno indicare almeno 30 giorni dall’accettazione prima di andare al rogito
- Dati dell’agente immobiliare e della sua iscrizione al ruolo
- Ammontare delle provvigioni da pagare all’agente immobiliare e tempi
- Termine entro il quale deve essere accettata la proposta
(Se l’acquirente deve chiedere un mutuo è necessario indicare che la proposta sia subordinata all’ottenimento dello stesso e per questo viene detto Condizionale).
La proposta viene accompagnata da un assegno che rafforza l’intenzione di acquistare e diventare Caparra Confirmatoria.
Se il venditore non accetta la proposta, l’assegno viene restituito dall’Agente Immobiliare nelle mani dell’acquirente senza che niente sia dovuto.
Il PRELIMINARE è invece un atto che vincola entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (quindi è un impegno anche per il venditore) ed in genere è accompagnato da un acconto o caparra (leggi l’articolo Pagare la trascrizione del preliminare conviene)
LA PROPOSTA ED IL PRELIMINARE POSSONO ESSERE STIPULATI ALLO STESSO MODO (SOLITAMENTE VIENE FATTO) E LA PROPOSTA ESSERE CONTESTUALMENTE IL PRELIMANRE STESSO. L’UNICA COSA CHE LI RENDE DIFFERENTI E’ SE LA PROPOSTA MANCA DI ELEMENTI ESSENZIALI, PER CUI NON PUO’ ESSERE CONTESTUALMENTE IL PRELIMINARE IN LORO ASSENZA.
Ecco che le fasi di stipula degli atti possono essere 3:
1) Una proposta irrevocabile (meglio) d’acquisto con eventuale accettazione del venditore;
2) La stipula del contratto preliminare propriamente detto;
3) La stipula del rogito finale notarile che comprende il contratto definitivo.
Solitamente si sceglie di scrivere la Proposta come un Preliminare cosi da accorciare i tempi, soprattutto se le parti sono già d’accordo.
Ci sarebbero molte altre cose da dire e sicuramente scriverò altri articoli su questo (leggi anche l’articolo: pagare la Trascrizione del Preliminare, conviene!
