Perchè ancora ci troviamo a parlare di conformità? Perché ci sono ancora molte persone che sottovalutano questi aspetti e senza conoscerli, a volte, si affidano a tecnici che non sempre sono scrupolosi e così si ritrovano “in capo” con problemi fiscali e non solo.
Chissa’ se conviene fare la doppia conformità
Il rischio più grade lo corre il proprietario, ovvero il venditore questo perché quando si trova davanti al Notaio in sede di Rogito, gli viene fatto dichiarare, sotto la sua responsabilità, che l’immobile che sta vendendo possiede la doppia conformità, urbanistica e catastale.
Prima di tutto capiamo: che cos’e’ la conformità?
La conformità è una dichiarazione, dal punto di vista tecnico, che ciò che è stato costruito, è stato realizzato in modo corretto, seguendo un progetto ben preciso. Questo significa che tutti gli elementi che compongono l’edificio (stanze, porte, finestre ma anche superfici, altezze…) devono corrispondere perfettamente a quanto riportato nel disegno del progetto. La conformità è una dichiarazione di cui il proprietario si assume la responsabilità. Se non si vuole cadere in errore, la cosa migliore, è quella di affidarsi ad un tecnico (Ingegnere, Architetto o Geometra) per farla al tuo posto. La conformità si suddivide in due aspetti: Conformità Urbanistica e Conformità Catastale.
La doppia conformità è obbligatoria?
Diciamo che oggi la doppia conformità è una condizione essenziale per poter regolarizzare l’immobile, relativamente agli illeciti edilizi che rientrano nell’ambito del Permesso a Costruire e della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Se il venditore dichiara, davanti al Notaio, che tutto è conforme mentre non lo è, si ritroverebbe ad andare incontro a diversi problemi. Prima di tutto sarebbe un falso in atto pubblico e questo comporta delle conseguenze sia civili che penali ed in aggiunta, verrebbe sanzionato da parte dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre l’acquirente si ritroverebbe a dover sistemare le criticità e cadrebbero su di lui le sanzioni economiche per gli abusi; in questo caso solitamente, si intenta causa al venditore per la restituzione economica e la riparazione del danno.
SE POI IL PROBLEMA NON FOSSE RISOLVIBILE SI POTREBBE ARRIVARE ALLA NULLITÀ DELL’ATTO DI COMPRAVENDITA.
Qual’e’ la differenza tra catastale ed urbanistica?
La CONFORMITÀ URBANISTICA riguarda l’edificio ed attesta quanto sia uguale al progetto depositato in Comune, questo perché prima di essere costruito, un edificio deve avere un’autorizzazione da parte delle Autorità, nello specifico il Comune. E’ compito infatti dell’Autorità, dopo aver controllato i progetti, permettere all’impresa edile di costruire o fare delle modifiche agli edifici. Se sono state fatte modifiche, senza il consenso del Comune, esse vengono considerate abusi. Si può intervenire si, se sono presenti delle differenze, per essere corrette; si dovrà presentare un nuovo progetto e pagare una sanzione. La CONFORMITÀ CATASTALE è importante ai fini fiscali infatti viene dichiarata quando il tuo immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto, ossia l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questa corrispondenza viene fatta tramite la Planimetria Catastale (la mappa del tuo immobile) ed è aggiornata ogni volta che viene apportata una modifica all’immobile. C’è da specificare una cosa…non e’ detto che entrambe siano corrispondenti.
INFATTI SI POTREBBE AVERE UNA PLANIMETRIA AGGIORNATA, A LIVELLO CATASTALE QUINDI, MA AVERE UN PROGETTO URBANISTICO ERRATO RISPETTO ALLO STATO DI FATTO.
La cosa migliore è rivolgersi ad un tecnico di fiducia che provveda subito a controllare la situazione per intervenire o sapere cosa è necessario fare per sistemare le cose. Come Agente Immobiliare consiglio sempre di verificare subito la situazione dell’immobile, in quanto conoscere lo stato di fatto, permette di sapere anche che tipo di trattativa è possibile fare a vantaggio di entrambe le parti. Noi di Audiberti Immobiliare riteniamo che sia meglio accordarsi conoscendo le criticità anziché ometterle per poi far avere problemi quando ormai è troppo tardi.
