Perchè ancora ci troviamo a parlare di conformità?
Perché ci sono ancora molte persone che sottovalutano questi aspetti e non conoscendoli, si affidano a consulenti che non consigliano cosa davvero è necessario fare, per gli interessi sia di chi vende che di compra casa.
Il rischio più grade lo corre il proprietario, ovvero il venditore e questo perché quando si trova davanti al Notaio in sede di Rogito, gli viene fatto dichiarare, sotto la propria responsabilità, che l’immobile che sta vendendo, possiede la doppia conformità, urbanistica e catastale.
CHE COS’E’ LA DOPPIA CONFORMITÀ?
E’ una dichiarazione, per PREVENIRE qualsiasi abusivismo sull’immobile e permette di regolarizzare opere fatte senza il permesso o difformi da esso.
La conformità è una dichiarazione di cui il proprietario si assume la responsabilità. Se non si vuole cadere in errore, la cosa migliore, è quella di affidarsi ad un tecnico (Ingegnere, Architetto o Geometra) per farla al tuo posto.
La conformità si suddivide in due aspetti: Conformità Urbanistica e Conformità Catastale.
LA DOPPIA CONFORMITÀ È OBBLIGATORIA?
Diciamo che oggi la doppia conformità è una condizione essenziale per poter regolarizzare l’immobile, relativamente agli illeciti edilizi che rientrano nell’ambito del Permesso a Costruire (dal 2003) e della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Se il venditore dichiara, davanti al Notaio, la conformità mentre nello stato di fatto non lo è, si ritroverebbe ad andare incontro a diversi problemi:
1° sarebbe un falso in atto pubblico e questo comporta delle conseguenze sia civili che penali
2° verrebbe sanzionato da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Inoltre l’acquirente si ritroverebbe a dover sistemare le criticità e cadrebbero su di lui le sanzioni economiche per gli abusi; ovviamente si può fare causa al venditore per la restituzione economica e la riparazione del danno ma allo stesso tempo bisogna pagare di tasca propria ed attendere i tempi della giustizia che possono essere piuttosto lunghi.
Se il problema non fosse risolvibile e quindi sanabile, si potrebbe arrivare alla nullità dell’atto di compravendita.
QUAL’E’ LA DIFFERENZA TRA CATASTALE ED URBANISTICA?
La CONFORMITÀ URBANISTICA riguarda l’edificio ed attesta quanto sia uguale al progetto depositato in Comune, questo perché prima di essere costruito, un edificio deve avere un’autorizzazione da parte delle Autorità, nello specifico il Comune.
E’ compito infatti dell’Autorità, dopo aver controllato i progetti, permettere all’impresa edile di costruire o fare delle modifiche agli edifici.
Se sono state fatte modifiche, senza il consenso del Comune, esse vengono considerate abusi; si dovrà presentare un nuovo progetto se si vuole regolarizzare e pagare una sanzione.
La CONFORMITÀ CATASTALE è importante ai fini fiscali infatti viene dichiarata quando il tuo immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto, ossia l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Questa corrispondenza viene fatta tramite la Planimetria Catastale (la “mappa” dell’immobile) e deve essere aggiornata ogni volta che viene apportata una modifica all’immobile.
Spesso succede di trovare immobili in cui non siano corrispondenti.
INFATTI SI POTREBBE AVERE UNA PLANIMETRIA AGGIORNATA, (PER IL CATASTO), MA AVERE UN PROGETTO URBANISTICO ERRATO RISPETTO ALLO STATO DI FATTO.
La cosa migliore è rivolgersi ad un tecnico di fiducia che provveda subito a controllare la situazione per intervenire o sapere cosa è necessario fare per sistemare le cose.
Come Consulente ed Agente Immobiliare, consiglio sempre di verificare subito la situazione dell’immobile, in quanto conoscere lo stato di fatto, permette di sapere anche che tipo di trattativa è possibile fare a vantaggio di entrambe le parti.
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