Quasi sempre, un proprietario che vuole vendere il suo immobile pensa che non sia necessario avere tutta la documentazione in regola, ma rimanda la spesa al momento di ricevere una proposta. Come Agente Immobiliare mi sento spesso rispondere, alla mia richiesta di avere i certificati che attestino la messa in regola dell’immobile, che “la casa è a posto e ha tutto il geometra che si attiverà appena arriva una proposta” In questo articolo spiego perché non è conveniente per il proprietario ritardare la Regolarità urbanistica del suo immobile e quali sono i rischi ai quali si va incontro.
Come si verifica la conformità?
Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. Spesso molti proprietari hanno sentito o hanno la documentazione, dei progetti che sono stati depositati in comune al momento che era stato dichiarato a monte.
Ma questo non significa che, allo stato attuale, l’immobile sia rimasto lo stesso. L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al Comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
Che differenze ci sono tra regolarità urbanistica e catastale?
Regolarità Catastale
è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma registrati al catasto.
Regolarità Urbanistica:
è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il Comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.
Il documento quindi piú importante prima della compravendita é il titolo abilitativo al Comune.
Quando è opportuno controllare la conformità?
Appena si decide di vendere l’immobile, la cosa migliore è iniziare subito a verificare la regolarità urbanistica e catastale e provvedere laddove sia stata tralasciata.
Una valutazione immobiliare deve tenere conto delle condizioni dell’immobile anche se lo stesso si presenta ristrutturato.
C’è anche da tenere conto che gli abusi possono essere di 2 tipi:
- SANABILI: l’immobile, può essere riportato ad una condizione di regolarità a spese si del venditore, ma con il vantaggio sul valore dello stesso.
- INSANABILI: l’immobile non può essere compravenduto in quanto l’atto sarebbe nullo per legge.
Se il venditore decide di occuparsene subito, si può già parlare ai potenziali acquirenti, di un valore di mercato più alto e quindi far raggiungere al venditore il massimo possibile per quell’immobile. Questo aspetto è vantaggioso per chi vende, perché la trattativa non avverrà a discapito del prezzo ma avrà anzi un grosso punto di forza, per eventuali ribassi, che possa richiedere il potenziale acquirente. Inoltre la conformità urbanistica serve anche quando si chiede un mutuo presso un istituto di credito, ma anche nel caso in cui si decidesse di trasferirlo oppure di surrogarlo presso altra banca.
La conformità é necessaria anche per gli immobili storici?
Anche per chi è in possesso di immobili storici è consigliato verificare la regolarità urbanistica. E’ noto che per essi, al momento del rogito, il Notaio può non apportare gli estremi del titolo abitativo; questo avviene per quelli edificati nel periodo antecedente all’entrata in vigore della Legge urbanistica del 1942 e per quelli costruiti fino al 1° settembre del 1967, cioè quando ancora era prevista la licenza edilizia.
Ma in questo caso comunque, gli immobili potrebbero essere oggetto di abusi edilizi, a causa di opere di ristrutturazioni intercorse nel tempo e questo potrebbe comunque determinare la nullità dell’atto, se venuto alla luce.
La questione è risolvere tutti quelli che sono gli abusi edilizi e per questo la legge ha dichiarato la nullità insanabile degli atti di compravendita che hanno ad oggetto immobili non conformi sia dal punto di vista urbanistico che catastale.
La non regolarità svaluta l’immobile
Se si vuole vendere casa è importante che venga dato il giusto valore all’immobile.Se un’abitazione non è a norma o non ha la regolarità, perde valore di mercato. Questo è molto importante comprenderlo e non ostinarsi a cercare di vendere l’immobile allo stesso prezzo o quasi, di quando lo si è comprato.
Seppur in buone condizioni e con tutti i vantaggi che un proprietario può vederci, un immobile non in regola perde il suo valore economico sul mercato.
Come si può mettere in regola un edificio?
Non conviene ad un proprietario cercare di sanare tutto, bloccando una proposta con un vincolo sospensivo, né conviene all’acquirente accettare un vincolo sospensivo alla sua proposta per scoprire solo successivamente quali sono gli abusi e se sono davvero sanabili. Non conviene scoprirne il costo ed iniziare un’estenuante trattativa per convincere uno a cedere sul prezzo e l’altro a cercare di resistere per vendere alla stessa cifra di partenza. Solitamente si perde entrambi.
Conviene affidarsi a un professionista
Districarsi in questa parte iniziale burocratica non è una passeggiata. Per un privato può diventare un’attesa molto lunga e senza possibilità di interazione, se si affida solamente ad un tecnico, seppur di fiducia. In questi tempi, ci sono talmente tante problematiche da risolvere, che già da un paio di anni i tecnici sono oberati e diventa difficile disbrigare certe pratiche. Un tecnico può avere a cuore la verifica della documentazione ma per quanto riguarda la compravendita, è un agente immobiliare che lavora effettivamente fianco a fianco con il proprietario. Un professionista, Un Agente Immobiliare, può interagire ed intervenire tempestivamente per risolvere e velocizzare alcuni aspetti che sono fondamentali per proseguire nella trattativa e non presentare una proposta vincolata all’ottenimento della documentazione con il rischio che questo possa diventare motivo per trattare sul valore dell’immobile. Fare una mediazione significa dare il giusto valore all’immobile per le condizioni in cui si trova e per un proprietario è importante ottenere il valore che il suo immobile merita.
Verifichiamo lo stato di fatto dell’immobile e supportiamo il venditore nell’affrontare tutte le verifiche senza tralasciare aspetti che siano degli svantaggi per l’acquirente e venditore.
